PHÁP LÝ là một trong những yếu tố quan trọng khi hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nhà Môi giới cần nắm vững những thuật ngữ pháp lý để thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản một cách thuận lợi hơn, chuyên nghiệp hơn. Đồng thời, tránh những nhầm lẫn, sai sót không đáng có.
sau đây là phần tổng hợp một số khái niệm và thuật ngữ pháp lý thường gặp trong hoạt động môi giới BĐS.
I. GIẤY TỜ XÁC ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU
| Tiêu chí | Sổ đỏ | Sổ hồng cũ | Sổ hồng mới |
| Tên gọi chính thức | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
| Loại đất được cấp | Đất nông nghiệp, Đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất ở nông thôn | Đất ở đô thị | Tất cả các loại đất |
| Đối tượng được cấp | Bất kỳ ai có đủ điều kiện được cấp giấy | ||
| Cơ quan có thẩm quyền cấp | UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh | UBND Cấp tỉnh, ngoài ra có thể ủy quyền cho UBND Quận, thị xã trong phạm vi địa bàn | UBND Cấp tỉnh, một số trường hợp ủy quyền cho UBND Cấp huyện |
Lưu ý
- Tên gọi sổ đỏ, sổ hồng chỉ là cách gọi bình dân của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có trong quy định của Luật đất đai.
- Sổ đỏ và sổ hồng cũ được cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị và không phải đổi trang sổ hồng mới.
- Để thống nhất trong việc quản lý và tránh gây khó khăn cho người dân, từ ngày 10/12/2009, người sử dụng đất sẽ được cấp theo mẫu Giấy chứng nhận mới (Sổ hồng mới) áp dụng chung trên phạm vi cả nước do Bộ Tài Nguyên và môi trường ban hành.
II. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG THỰC HIỆN GIAO DỊCH MUA BÁN VÀ CHUYỂN NHƯỢNG
1./ Hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung, hợp nhất của nhiều người thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
2./ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục và đăng ký tại UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
3./ Hợp Đồng ủy quyền mua bán nhà đất
Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác nhân danh mình để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi người có nhà, đất đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau,… Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
4./ Hợp đồng thuê mua nhà ở
Theo luật nhà ở năm 2014, có hai hình thức thuê mua là: Nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (Dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo hình thức thuê mua). Thuê mua nhà ở là hình thức người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của căn nhà hoặc không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên thuê mua trong một thời hạn nhất định.
Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
5./ Hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư
Hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc thống nhất dùng căn hộ chung cư là tài sản để thế chấp. Hợp đồng chỉ được lập ra khi có sự đồng ý của cả hai bên về việc thế chấp tài sản.
Hợp đồng là căn cứ pháp lý để ràng buộc quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng. Đồng thời, các hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư cũng là cơ sở để giải quyết những tranh chấp, mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng.
6./ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền thế chấp của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất, Bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và bảo vệ quyền lợi của mình. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, phải làm thủ tục và đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
7./ Hợp Đồng môi giới bất động sản
Hợp đồng môi giới bất động sản là hợp đồng giữa bên được môi giới và bên môi giới. Theo đó, bên môi giới, giới thiệu bên thứ ba ký kết hợp đồng cho bên được môi giới hoặc cung cấp những điều kiện để cho bên được môi giới ký kết hợp đồng. Sau đó bên môi giới được hưởng hoa hồng dựa vào thương vụ này.
Hợp đồng môi giới bất động sản cũng cần quy định rõ việc thanh toán các chi phí hợp lý liên quan tới việc môi giới, ngay cả trong trường hợp môi giới không mang lại kết quả cho bên được môi giới.
8./ Hợp đồng góp vốn kinh doanh bất động sản, mua bán nhà đất
Hợp đồng góp vốn kinh doanh bất động sản, mua bán nhà đất là hợp đồng thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giữa việc thực hiện đối với số vốn góp đó. Trong các trường hợp muốn góp vốn kinh doanh bất động sản, mua bán nhà đất thì cần phải có hợp đồng để làm căn cứ chứng minh và ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
9./ Chứng thư định giá bất động sản
Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.
10./ Giấy tay
Đây là cách gọi tắt của giấy tờ viết tay, tức là 2 bên giao dịch mua bán nhà đất nhưng không lập hợp đồng công chứng mà chỉ tự viết, tự ký với nhau. Do không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên việc mua bán bằng giấy tay không đảm bảo giá trị pháp lý mà chỉ dựa trên lòng tin giữa đôi bên.
III. Các loại bản đồ quy hoạch
1./ Bản đồ địa chính
Theo Điều 3, Luật đất đai 2013, bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Về mặt quản lý nhà nước, bản đồ địa chính là cơ sở để triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là một trong ba bộ phận hợp thành của hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2./ Bản đồ quy hoạch chung 1/5.000
Bản đồ quy hoạch 1/5000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng giao thông, rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước,…
Đó là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân,…
3./ Bản đồ quy hoạch phân khu 1/2.000
Loại bản đồ này nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị
Nội dung của quy hoạch phân khu bao gồm: Xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đầu nối hạ tầng kỹ thuật chung. Bản đồ xác định chức năng sử dụng cho từng khu đất, nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác động môi trường.
Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó, quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sở hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao và là căn cứ để giải quyết tranh tụng.
4./ Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500
Bản đồ quy hoạch 1/500 có vai trò cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Bản đồ quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.
Nói cách khác, loại bản đồ này chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
